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【树典型、学先进】从郑州房产过户办理过程学“四千精神”
来源:党群部 | 作者:xindeng | 发布时间: | 2635 次浏览 | 分享到:
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    为确保国有资产不流失,集团公司资产财务部、法务审计部充分发扬“钉钉子精神”和“四千精神”攻破一个个难关,最终在2018年11月底办理完成郑州房产过户手续。在办理过程中,办理程序复杂,可谓千丝万缕、千变万化,资产财务部张廷锴同志从中抽丝破茧,坚持不懈,持之以恒,使得事情圆满完成。党委书记、董事长高建森在看了张廷锴同志所写的整个办理过程后,对其所作的工作十分满意,特做出批示:什么是钉钉子精神?什么是“四千精神”?有了这种精神,可以说没有干不成的事业。深圳房产、郑州房产,为什么会留下这么难的后遗症?公司资产财务部和法务审计部又是如何理顺产权关系的?请大家看其中一部分——郑州房产是如何办理的。
    名词解释:“四千精神”是指经过千辛万苦、说遍千言万语、走过千山万水、想过千方百计。
    下面是张廷锴同志在办理房产过户中遇到的困难和漫长过程,请集团各部室、各下属企业组织员工进行认真学习,在以后的工作中充分发扬“钉钉子精神”和“四千精神”,切实把各项工作做好做扎实。


郑州房产过户办理情况
——资产财务部:张廷锴

       郑州房产于1989年郭某、郑某赠予给凯发手机版煤矿。1996年,住宅拆迁后分了两套房子到郭某名下,郭某将房产证交与凯发手机版煤业公司。由于历史原因,房产证一直没有过户到煤业名下。2008年母子分离,凯发手机版煤业公司将房产证交与郑州凯发手机版企业集团有限公司。2014年,郭某以房产证产权人与持有人不一致为由,对房产所有权提出异议。2017年,凯发手机版公司对郭某提起诉讼,要求其将房产过户到凯发手机版名下。
        2018年7月,接到郑州中院二审调解书。持调解书到郑州不动产中心咨询,过户流程为先缴纳相关税款,再向房管局提交变更申请。因我公司持有法院判决文书,不属于常见买卖过户。为了解情况,通过朋友找到金水区不动产局的工作人员,向其咨询情况。对方看完资料后表示可以办理,但法院判决过户只能在郑东新区、西区房管大厦等三个综合中心受理。随后去东区不动产中心咨询了情况,得到肯定答复后前去税务部门办理缴纳税款事项。
        缴纳税款时遇到了第一个难题。法院判决文书上明确表示要被告配合我公司办理赠予过户,但税务部门表示,纳税系统中赠予办件定义为直系亲属间为了避税采取的过户方式。我公司与被告之间在法律上只存在诉讼关系。因此无法办理赠予,税务上也没有办结的前例可循。跑遍了有受理资格的三个综合中心和税政科,均没有给出可以按照赠予办理的肯定答复。
        根据深圳房产办理的经验,税务部门关注点在于何种方式纳税和纳税金额,房管部门只关注你有没有纳税。我由此产生了一个想法,即在税务部门采取能直接纳税的方式办理,取得完税证明后到房管部门再以赠予形式办理过户。直接纳税一般是按买卖形式缴纳,但我又考虑到被告在诉讼中表示不认为我公司与其是赠予关系,担心在法律程序中有其他后续隐患。于是找了一个房产中介,通过她联系税务部门的工作人员,在一起反复商谈纳税中的各项细节,完全确保在纳税过程中避免被告参与和知情。
        8月下旬确定纳税的时候,在窗口办理遇到第二个问题。税务部门在纳税系统中查询不到我公司的注册信息。税务部门认为我公司注册地在登封,在郑州市区内无登记纳税历史记录,需要申请跨区登记。西区税务局要求回到登封税务局登记,回到登封税务局咨询时,登封方面认为应该到郑州登记。后经双方商议,让我去房屋所在区管城区税务局登记。
        8月22日,我到管城区税务局办理跨区登记。经过两天的办理,最终登记并纳税完成。随后立即向西区房管局提交了初审材料并预约了办件号。第二周,房管局打电话说无法办理作退件通知,原因是房产做了财产保全,在系统中属于冻结查封状态,无法进行任何形式的过户。必须前往法院解除冻结状态后才能办理过户。
        听到这种情况,马上联系法务审计部。法务审计部表示在于被告提起诉讼时,因为怕被告提前转移房屋所有权,所以去法院对房产申请了财产保全冻结。通过法务部联系到判决法官后,法官建议申请强制执行,同解封作合并处理。
        经过前期准备资料和了解流程后,9月10日前往管城区法院执行庭申请了执行立案。同时告知了被告郭某,双方商谈后,对方表示同意配合执行,我方保证不将其列入执行黑名单,被告出具愿意配合执行的签字说明给与法院以减少我公司执行环节。
        原本以为只要立案完毕,加上案件事实清楚,法院能很快解封。但与执行庭的大量接触后发现,执行庭积压了大量的等待执行案件,推进速度极其缓慢,一个简单的传达文书的环节往往要一个星期以上。如果不管不问,按照法院的自然进度来走,这个执行可能要拖到明年甚至更久。
        为了加快进度,我耗费了大量的时间精力在执行庭。天天去执行法官的办公室守候,每一个流程步骤都想办法尽力加快,能自己跑腿的就自己去,必须法院人员办理的就陪他们打车去,案件情况等文书主体内容自己写完后交其修改,等等不一而足。总之,过户四个多月的时间大半都耗费了执行这件事上。
        主要环节完成之后,法院在审核材料中发现被告送来的两份签字文书,其中有一份被告之一郑某的签字与法院留存档案中笔迹比对不一致,认为属于他人代签,因此不能作为文书材料提交。
        法官又向被告郑某的家庭地址深圳方面寄送了一份知情文书,但无人接收。我与被告郑某联系后得知,她目前在山东青州一座寺庙修行,我向其提出寄送文书到青州,她表示寺庙在深山之中,快递无法送达。
        经与法官、被告多次协商后,被告表示其在郑州有一女儿居住,可以找其女儿代签。咨询法官后,我前去金水区找到了被告女儿郭某,与其商谈后,对方同意代签文书。次日我陪同法院执行人员到其家中,查验了对方与被告之间的亲属证明文件后,由其代签。
        传达文书齐全后陪同执行法官一行前往郑州不动产中心解封大厅办理解封。办理过程中,不动产中心提出国土信息系统中与法院判决书中房屋信息有不一致的地方,情况存疑。后向不动产中心领导解释并写情况说明,表示信息不一致是因为法院历次判决文书信息在抄送过程中部分缺失所致,不存在所有权异议。最终,不动产中心解封了房产。
        之后再次向房管局递交了过户申请,房管局审核材料后提出档案系统中资料太少,仅有房屋拆迁时的一纸说明,无法了解具体信息。经咨询后,写了相关情况说明提交审核后通过。
        其后,房管局又提出法院判决文书是复印件,要求我去中院档案室调档两份。我去中院了解后得知,由于法院归档存在一个时间周期,我公司案件尚未归档,所以无法调档。但房管局方面坚持要求调档或者原件才能办理,后经中介沟通后,改为需要一份原件。我公司的判决书原件只有一份,在之前的执行过程中已经上缴管城区执行法院。多次找中院协调,中院又不愿意再出判决,经过了解,得知我方律师处存有一份原件,但他去外地出差不在郑州。我去管城区法院将原件借出送往房管局,等律师回郑州之后再将律师的原件还给管城区法院。
        房管局收存了判决书后,又提出经过系统查档,案件房屋所在地拆迁时属于国有划拨用地,交易时必须缴纳土地出让金。又前往相关部门和银行办理了土地出让金手续。
        最终于11月28日办理完过户手续,等待七个工作日之后前去房管局领取了不动产证书,并去法院完善了案件执行后续手续。


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